Все о переуступке квартиры в новостройке

В нашем городе существует масса вариантов покупки квартир. Способом, все больше набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — один из выгоднейших способов покупки жилья в новом доме. Cмысл переуступки заключается в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора цессии.

Согласно законам переуступка не относится к группе сделок купли-продажи.

В случае приобретения квартиры в новом доме на условиях долевого участия, заключается договор с двумя участниками

• Первый - дольщик. Эта сторона является продавцом. Продавцом жилья может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник сделки - сам покупатель.

После подписания и государственной регистрации 2-х стороннего договора застройщик несет ответственность и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на переуступку требуются, если, например, полностью не выполнены денежные требования (продавец покупал квартиру в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требовать строящийся объект недвижимости.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. В случае когда была электронная регистрация договора, то должны предоставить файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Судебные разбирательства — не редкость, в особенности для крупных компаний. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит проверять проектную декларацию застройщика. Этот документ выкладывается для публичного ознакомления на официальном сайте застройщика.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия есть стороны, которые не достигли совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, необходимо в первую очередь убедиться, что продавец недвижимости действительно является обладателем прав на нее.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Требуется согласие застройщика на переуступку квартиры. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о покупке квартиры по переуступке компании-застройщику, вне зависимости наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто является продавцом переуступки?

Купить жильё в новостройке по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими могут быть люди либо организации, а также закрытые ПИФ. Инвесторы имеют от одного до нескольких объектов и хотят их продать потому, что покупали недвижимость с целью дальнейшей продажи.
• Подрядные организации - Зачастую в такой роли выступают компании которые работали с застройщиком на проекте. При строительстве жилого комплекса подрядчик может выполнять различные виды работы: свайные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и другое. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги выполненные подрядчиком посредством построенных квадратных метров.
• Физические лица, приобретающие квартиру для своих целей, но решившие продать имущество.

Кто может купить переуступку?

Покупка квартир по переуступке доступна любым желающим. Однако наиболее уместен такой подход в следующих случаях:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, но большая часть интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Главные преимущества переуступки

Будьте внимательны и осторожны при оформлении сделки. В особенности это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка предоставит возможность покупателям приобрести эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Это особенно популярно для тех, кто ищет комфортное жилье с интересными планировками в конкретном районе.
• Переуступка открывает перед покупателем большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а цены выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить доход на разнице в цене после введения готового объекта в эксплуатацию.

Покупая недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также максимально ответственно подходить к проверке и сбору документов.

Список необходимых документов

Чтобы зарегистрировать переуступку по законам, стороны договора должны собрать регламентированный пакет документов:

• Когда продавец квартиры в браке, потребуется оформить согласие супруга на продажу квартиры в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК OKLA в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки